各村（居）委会，镇直各单位：

宅基地是指农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地。根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》和《湖北省土地管理实施办法》、《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）、《关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的意见》（随农〔2021〕2号）、《县人民政府办公室关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的实施意见》（随县政办函〔2021〕13号）等文件规定，为进一步加强和规范我镇农村宅基地和农房审批管理工作，促进乡村振兴，结合我镇实际，制定本实施意见。

一、核心准则

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照中央深化农村土地制度改革的总体要求，以节约集约、规范利用为重点，以“一户一宅”为总原则，进一步规范宅基地使用管理，实现农村宅基地有偿使用、有序退出，全力推进并深化农村宅基地管理审批制度，完善农民建房用地监管机制，加快美丽乡村建设，促进城乡融合发展和乡村振兴。

二、基础法则

（一）坚守底线，保障权益。确保农村土地集体所有不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，坚持农村宅基地“一户一宅”， 全面落实最严格的耕地保护、节约集约用地制度，充分保障农村集体经济组织与农民土地收益。

（二）政府引导，集体主导。按照“市县指导、乡镇主责、村级主体”的宅基地管理机制，坚持政府引导和集体经济组织主导的方式，推进农民自主管理，尊重农民意愿，保障农民权益。

（三）统筹规划，合理利用。坚持规划先行、城乡统筹，将农民建房与美丽乡村建设、农村土地整治等紧密结合，控制村庄建设用地规模，盘活存量宅基地，促进农村土地节约集约利用。

三、重点事项

（一）规范农村宅基地申请

1．申请条件。根据《湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》， 符合下列条件之一的村民（具有农村集体经济组织成员资格的人员），可以向本村（居）委会申请使用宅基地：

（1）农村村民户无宅基地的；

（2）外来人口落户，成为本集体经济组织成员承担村民义务，需要建住宅而无宅基地的；

（3）因发生或防御自然灾害、实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，必须调整搬迁的；

（4）市、县人民政府规定可以申请建住宅的其他情形。

2．用地面积标准。根据《湖北省土地管理实施办法》第三十三条，农民兴建、改建房屋宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米。

3．宅基地面积计算。根据《农村宅基地管理办法》第十一条，建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界；挑出的阳台或楼梯等以突出部分垂直投影计算面积，但底层不得构筑。

（二）严格农村宅基地审批

1．严格审批程序。

（1）农户申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村（居）委会提出宅基地和建房书面申请，提交身份证、户口簿复印件，再填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）。

（2）村级上报。村（居）委会收到申请后，应及时提交村民代表会议讨论。村民代表会议讨论通过后，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在村务公开栏公示。村级组织要重点审查提交的材料是否真实有效、申请书载明的申请理由是否正当、充分、必要；申请人提交的身份证、户口簿与申请人是否一致，是否具有申请宅基地资格；申请地址是否符合村庄规划；申请面积是否在省标之类；所在村（居）委会村民代表是否半数以上同意；四邻（利害相关人）同意书等。审查通过的，由村（居）委会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）签署意见，在5个工作日内将相关材料报送镇城建办（村镇建设服务中心）。

（3）联合审查。城建办（村镇建设服务中心）自接到宅基地申请材料之日起，由城建办（村镇建设服务中心）牵头，组织国土资源管理所等部门进行现场踏勘，对申请事项进行审查。审查申请材料是否齐备、申请是否符合条件，拟用地是否符合镇土地利用总体规划、村土地利用规划、村庄规划，以及申请的宅基地选址是否符合公路规定的退让距离、是否符合河道防洪泄洪退让距离、是否符合各类工程管线安全退让距离等，涉及林业、交通运输、生态环境、水利、电力、通信等部门，要及时征求意见，并在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件2）上签署意见。

宅基地申请符合要求后，由用地申请人向第三方购买服务，绘制宅基地宗地草图或宅基地坐落平面位置图。

（4）核发批准书。城建办（村镇建设服务中心）根据联合审查结果，对符合条件的，向农户出具《农村宅基地批准书》（附件4），并确定房屋设计方案，依法审核后，再向农户出具《乡村建设规划许可证》（附件3）。审查不通过的，不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内通知申请人，并说明理由。

（5）农用地转用审批。农村宅基地涉及占用农用地（耕地、林地、草地、其他农用地）的，须符合土地利用总体规划并纳入年度土地利用计划管理，并依法办理农用地转用审批手续。国土资源管理所根据行政辖区内农村村民住宅建设实际需求，统一办理农用地转用审批手续。

（6）开工核查。经批准用地建房的农户，在开工前应当向城建办（村镇建设服务中心）申请划定宅基地用地范围，城建办（村镇建设服务中心）组织国土资源管理所及时到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，是否签订施工合同。在施工中，不定期进行现场监管。

（7）竣工验收。农户建房完工后，由城建办（村镇建设服务中心）牵头，组织国土资源管理所进行现场验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件5）。通过验收的农户，可以向不动产登记部门（县行政服务中心）申请办理不动产登记。

（三）强化农村宅基地档案管理

镇城建办（村镇建设服务中心）要建立宅基地用地建房审批管理台账，将宅基地审批相关资料归档留存，每月初将审批情况报县农业农村局、县自然资源和规划局存档备案。

四、部门职责

各村（居）委会：严格按照审批程序，及时对农户申请进行讨论、公示、审查、上报。要指定专人分管此项工作，明确责任。负责对本辖区违规违法建房信息收集和上报，配合镇城建办、国土资源管理所对农村建房违规违法行为进行查处。

城建办（村镇建设服务中心）：主要负责宅基地管理审批工作，审查申请人是否符合申请条件、是否是本村集体经济组织成员，《农村宅基地和建房（规划许可）申请》（附件1）是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议，并负责核发农村宅基地和建房（规划许可）审批表（附件2）、乡村建设规划许可证（附件3）、农村宅基地批准书（附件4）。农户房屋建成后，验收合格，再出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表（附件5）；推广农村住宅图集，加强乡村建筑风貌引导，指导做好农房建设质量和安全；负责依法组织开展农村建房违规违法行为执法查处、处罚工作。

国土资源管理所：主要负责审查农村宅基地是否符合国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，其中涉及占用农用地的，负责农用地转用申报。

林业工作站：负责审查农村建房用地是否在自然林地保护范围内，对农户占用林地建房依法办理审批手续，并协助做好违法占用林地建房行为的查处。

五、具体要求

各有关部门要加强事前事中事后监管，不断规范提升宅基地和农房审批管理水平，加强政策宣传和指导，通力合作，探索创新，推动宅基地和农房审批管理工作规范化。

（一）严格执行政策。一是要坚守“三条底线”，即农村土地公有制性质不能变，耕地红线不能突破，农民利益不能受损。二是“两个不得”，即不得以买卖农村宅基地为出发点，不得以退出农村宅基地使用权作为农民进城落户的条件。三是“两个不能”，即不能开城里人到农村购买宅基地口子，规划土地用途管控原则不能破。四是“一个严格禁止”，即严格禁止建别墅大院和私人会馆。五是严格执行“一户一宅”规定。六是不得占用永久基本农田。七是必须符合土地利用规划和村庄规划。

（二）严格全程管理。要组织落实“三到场”（申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场）要求。积极推广具有荆楚风格和本地特色的农村建筑风貌，促进美丽乡村建设。

（三）坚持“三公”原则。及时将农村宅基地和农房有关标准、资格、条件、审批流程、救济方式等公开。要依法公开本镇国土空间规划、村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、救济方式。村委会要细化村规民约，确保宅基地分配使用公开透明。

（四）加强巡查监管。要加强农村宅基地用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。对未批先建、少批多建、批东建西等违建行为要做到早发现、早制止。要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依法严肃追责。

（五）加强协调配合。建立宅基地工作联动机制，不断优化农村宅基地和农房审批管理工作流程，不断完善违反农村宅基地管理法律法规线索移交规定、查处违反农村宅基地管理法律法规行为自由裁量规定等，构建简捷高效的工作机制，让信息多跑路，农民少跑腿。

附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

3．乡村建设规划许可证

4．农村宅基地批准书

5．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

6．四邻同意书

7． 农村宅基地和建房审批流程图

新街镇人民政府

2022年2月7日